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律政俏佳人之:婚姻中的房产问题大梳理

2019-10-07来源:中吴网


好久没有在公众号更新上海有线电视18台法治天地频道滚动播出的“律政俏佳人”节目了,今天上新,和大家分享关于“房产的相关法律知识”。有兴趣的朋友可以点击下面5分钟的短视频观看:


电视节目时间有限,无法详细展开,下面的文字内容更多干货,千万别错过!


现在社会,房价是很多人的痛,当然,也有不少人因为房产发家致富。


上海20年来房价翻了有20倍不止。身边真实的例子,有个朋友,在房价5000一坪的时候犹豫了,1万一坪的时候觉得会跌了,2万一坪的时候懊恼了,3万5一坪的时候终于出手买了,心痛不已...现在他的房子也到7万一坪了...你说他是该笑还是哭呢?



从事律师行业更是深有体会。随着房产价值的不断上涨,结婚离婚、动拆迁、遗产继承等等涉及房产的各种纠纷就渐渐浮出台面,甚至变成了一种常见的社会现象。法律因此也与时俱进,比如《婚姻法》从2001年到2011就不得不连续出台了3次司法解释,每次都对于夫妻房产分割、父母出资为子女买房等问题做出了细化和明确。


所以今天,我就来和大家聊一些典型的婚姻中的房产问题的小窍门,希望对大家有所帮助。

NO.1
搞清婚姻关系中的房产是怎么分的,你必须问自己三个问题

问题一:房子是婚前买的还是婚后买的?


问题二:房产登记在谁的名下?


问题三:父母是否对房产的出资情况如何?(是否进行过出资,以怎样的形式出资,婚后出资还是婚前出资)


如果你要咨询离婚时的房产分配,所有律师都会问你这三个问题。根据这三个问题给出的不同答案,房产分配的结果也会大相径庭。


举例说明:


  1. 一方婚前全额购买的房产为其个人财产,但如果婚后在产正上加上了配偶的名字,视为婚后对配偶的赠与,则属于夫妻共同财产。


  2. 如果房产是婚后用夫妻共同财产购买的,不论是登记在一方名下,还是登记在夫妻双方名下,通常都视作夫妻共同财产处理。


  3. 婚后父母出资给子女买房付首付,出资时未进行过任何特别约定,那么出资款一般认为是对于夫妻双方的赠与,一般为夫妻共同财产;如果在出资时约定出资款为“借款”,则这笔出资为夫妻共同债务,需要由双方共同偿还;如果在出资时明确出资款为对己方子女的个人的赠与,则成为了己方子女的个人财产,配偶没有份额。


总之,买房的时间节点、产权登记情况以及出资情况都是至关重要的信息,三者必须全方位综合考量,才能判定房产的最终归属。


NO.2
只有三种情况下,婚姻关系中的房产完全属于一方个人财产,其余都得分!

这三种情况是:

1.一方结婚前取得房屋产权,房屋落在自己名下,并还清个人贷款或是全款买房的(典型的婚前财产)。

2.一方以婚前个人财产在婚后全额出资买房,房屋落在自己一人名下(作为个人财产的转化)。

3.婚前或婚后父母全额出资为己方子女买房,落在己方子女名下。


针对以上三种情况,要记住这几个关键词:1.一人名下 2.全额出资 3.关系清楚。那么除了这三种情况呢?回答是:其他任何情况,配偶都可以分!


举例说明:


小张婚前买了一套房,自己付的首付办理了贷款,房产在自己一人名下。结婚以后也是他自己一个人用自己的工资和公积金还贷的,太太没有出过一分钱。这套房买的时候大约200万,现价值1000万左右。


很多人都以为这是小张的个人财产,这就错了!


关键在于小张的购房款并非全额付清,而是在婚后仍有贷款。虽然小张婚后用他个人的工资和公积金还贷,但是根据婚姻法,这些工资和公积金均系夫妻共同财产,所以太太在这套房产中其实是有出资的。


司法实践中,这种情况的夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分应由双方平分。这种夫妻房产份额的计算方式(尤其是增值对应部分)相当复杂,建议咨询专业律师,不要一拍脑袋草率下决定。



NO.3
婚后答应房产加名?小心他反悔!

受传统和风俗影响,许多女性在谈婚论嫁的时候,会要求男方在房产证上加上自己的名字,否则结婚免谈。出于种种原因(比如夫家人反对等),男方可能答应女方在房产上加名,甚至书面立下保证书或协议书确认同意将房产份额给女方的,但迟迟不去房产交易中心实际进行过户。


是否存在男方愿意给女方房产份额的书面约定,女方就可以高枕无忧了呢?答案是No! 要注意了!这种情况下,如果房产没有实际过户,一旦双方离婚,女方要求获得房产份额的要求是不能获得支持的!



小伙伴们肯定要奇怪了!为什么呢? 不是说婚内夫妻双方对于财产的分配可以自主约定的吗?这里有很深的法律原理,徐律师要搬出小黑板给大家仔细讲解一下了!

小黑板划重点:


首先,男方同意在自己的房产上加入女方的名字,实际上是一种“赠与”行为。 


“赠与”行为有在法律上有什么特殊性?那就是一般只有赠与方承担义务,而受赠方只享受权利,因此,这是一种权利义务不对等的协议,称为“单务合同”。法律上为了对这种特殊行为起到平衡作用,给予了赠与方一项特殊的权利,就是在赠与财产实际发生物权转移前,可以随时反悔,撤销赠与。

 

打个比方,我和你说好,三天后送给你一个钻戒,但是到了第二天,我改变主意了,不想送了,我是完全有权撤销之前的承诺的。我对于这样的反悔也不承担什么责任。

 

最后,房产是一种非常特殊的财产,其物权转移是以登记过户为准的(并不以签订合同为准)。既然房屋还没过户,赠与财产就没有实际转移,那他是有权随时行使他的撤销权的。


法律依据:最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第六条

所以说,对于婚姻关系中赠与房产的承诺,还一定要以房产是否登记过户为准,这很关键哦!!



读了以上内容,小伙伴们是不是要深深地感叹,原来婚姻关系中关于房产分配的门道有那么多!!一不小心可能就损失了好几个亿呢!!其实,关于房产分配的情况五花八门,以上只是分享了一些典型的“小陷阱”,关于婚姻关系中保护个人财产的小技巧还有许多许多,属于离婚律师的独门武功,一般不会轻易外传哦!


那么接下来就是福利时间了,徐律师会在2019年举办多次面对面的线下分享、交流活动,详细教大家如何更好的区分婚前个人财产和夫妻共同财产,以及婚姻关系中如何最大化的保护自己的利益。



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